央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求,商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款,对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。
文件对房地产开发企业表现了前所未有的严厉姿态,体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下,文件能否有效抑制"圈地运动"现象的蔓延呢?
房地产公司掀起上市、增发热潮
9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称,我国最大的"地主"碧桂园储地量达到了惊人的4500万平方米,万科、富力、新世界、合生创展等企业储地量均在1500万平方米以上。
"在这一轮储地浪潮中,房地产上市公司唱主角。"业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来,土地、信贷阀门一再收紧,国内房地产企业资金链紧张,一些中小企业局面困窘甚至退出市场,而一些大型企业则走上了直接融资之路。
"房企频频通过上市、增发等途径融资成为近来‘圈地运动’强大推手。这说明,国内房地产格局已经发生深刻变化。强者恒强的垄断化趋势正在逐渐显露。"房地产评论人士顾海波说。
巨额融资影响信贷调控效果
"日益收紧的房地产开发贷款,并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。"华东师范大学教授沈玉芳说:"包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。"
碧桂园于4月20日于香港联交所上市,筹集资金达148.5亿港元。其后,该公司加快了土地储备的步伐。包括《中国房地产企业竞争力研究报告》在内的公开数据均表明,该公司的"圈地"步伐正在进一步加速。
记者了解到,证券市场的巨额融资为房企进一步"跑马圈地"提供了支持。仅7月中旬至今,就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地,足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。业内人士担心,在这一现实面前,央行、银监会的房企贷款紧缩政策对目前"圈地运动"的制约效用有限。
严格土地监控:"良药"?
房企大肆圈地、圈钱看似合乎市场规则,是经济理性驱使下的商业行为,但专家认为,地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升,"地股拉扯",以高地价为纽带,楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起,并双向循环。最直观的结果是高地价直接推高了房价,透支未来增长空间。北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右,土地价格过高,严重透支未来的房地产价格。未来三年内,房价必须保持15%-18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。
专家们认为,不能将抑制房地产企业"圈地冲动"的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的"药方"。
2006年的国务院转发的九部委意见更要求"加大对闲置土地的处置力度","按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止建设连续满1年的,按闲置土地处置。"但现在,众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年,显然是置国家相关法律法规政策于不顾。 |
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