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| 哈继铭:要警惕美国房价下跌 |
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时间：2007年10月9日 |
次贷危机也许只是美国房地产价格调整的序曲，而不是尾声。美国经济当前面临的最大风险是房地产价格泡沫的破灭。未来几年，美国房价可能有更大幅的调整。
随着时间推移，短期优惠利率将结束，接踵而至的是更高的利率水平，房贷拖欠率将进一步提高。这迫使放贷机构提高风险意识，提高放贷标准，未来房贷增速放缓更将给不景气的房产市场雪上加霜。
本次上升周期中，房地产价格上涨幅度是历年来最大的，经CPI平减后的实际价格已上涨了65％。作为对比，美国前两轮房价上升周期中实际价格分别仅上涨了15％(1979年见顶)和18％(1989年见顶)。目前房价严重脱离基本面。美国待售房屋数已达到200多万套，高于历史平均水平一倍，而且因还不起贷款而被银行没收的房屋数量大幅增加，从2006年上半年的60万户上升至今年下半年的逾100万户。
同时，购房意愿却不断下降至历史低谷，待售房屋销售指数7月大幅下降12.2％，至历史最低点。
美国房地产价格调整周期较长，历史上从顶点到低谷一般需要三至五年。而美国房地产价格2006年方见顶，未来几年房地产将处于熊市。
与股价下跌相比，房价下跌对经济的影响更为深远。首先，房价调整通过财富效应影响消费。我们预测，即使其他条件不变，美国20％的房价跌幅将降低消费增速2.2个百分点，导致GDP下降1.6个百分点。第二，房价下降引发的股市调整，将进一步通过财富效应影响消费。最后，消费增速下降将影响企业投资从而提高失业率，从根本上动摇消费增长的根基。
一旦美国消费开始下降，中国出口增速必然受到影响。尽管中国出口结构升级和出口市场多元化可在一定程度上减轻外部需求变化对出口的影响，但对美出口毕竟占中国总出口的四分之一，且美国消费放缓还将波及全球，继而影响中国出口。
中国出口走软将抑制国内物价，尤其是制造业产品价格。
更重要的是，企业利润增速可能大幅下降。事实上，中国无论是规模以上工业企业利润还是上市公司利润，都与出口增速高度相关。中国出口增速在美国IT泡沫破灭后大幅回落，同期企业利润也出现负增长。一旦企业利润下降导致股价调整，利润将进一步下降，造成恶性循环，因为目前上市公司之间交叉持股现象严重。
这种变化对资本市场的影响也不可低估。一旦出口增速下降，企业利润增速将大幅回落，使当前股价水平进一步脱离基本面。在外部需求恶化导致企业利润增速大幅下降的情况下，不能排除股价出现调整的可能性。
那么，中国该如何应对风险？
在没有政策反应的情况下，美国消费走软必将影响中国经济增长。如果影响比较轻微，反倒对中国有利，因为当前恰恰需要防止经济过热，而且出口遇阻将鞭策企业提高产品质量，打造品牌，提高产品附加值，并向成本较低的中西部地区转移。这些正是中国所需要的。
但如果美国消费增速大幅下降，甚至使中国其他出口市场(如欧洲)的房价和经济大幅调整，这将对中国经济造成严重影响。那时，政府将不得不出台应对措施。其中一项最直接的措施是积极的财政政策。
除了加强包括能源和运输在内的基础设施，积极财政政策应把重点放在刺激消费和廉租房建设上。
规避资产价格泡沫破灭风险则需要防患于未然。中国有三种选择。
第一，顺其自然，不采取任何防范措施。泡沫破灭后对投机者是个教训，让他们吃一堑长一智。但这样做不现实，成本也太大，既不利于社会稳定，也可能威胁到金融稳定。
第二，刻意刺破泡沫。这可以通过大幅加息实现。
第三，政策组合，对症下药。理顺资源价格需要时间，但短期内治理股市泡沫也许有更直接和有效的途径。中国股价上涨过快的根源在于可以用来购买资产的钱太多，或者说“存量流动性过剩”。紧缩性货币政策有助于控制流动性的增量，但难以降低其存量。降低泡沫风险的根本方法有两个，一是扩容，二是疏导。扩容指的是增加股票供应，包括上市和国有股减持。疏导的内容包括容许国内投资者投资境外股票。(摘自《财经》，有删节) |
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